Hoeveel hypotheek kan ik aan?

Een huis kopen begint vaak met dezelfde vraag: hoeveel hypotheek kan ik aan? Het maximale bedrag dat je kunt lenen, hangt vooral af van je inkomen, de hypotheekrente en je financiële verplichtingen. Maar het bedrag dat een geldverstrekker maximaal wil uitlenen, is niet automatisch het bedrag dat prettig bij jouw leven past.

In dit artikel lees je welke factoren meetellen, hoe je zelf een eerste inschatting maakt en waar je op moet letten voordat je een bod uitbrengt.

Waarop wordt je maximale hypotheek gebaseerd?

Een geldverstrekker beoordeelt of je de maandlasten van de hypotheek kunt betalen. Daarbij kijkt die onder meer naar:

• Je inkomen: bijvoorbeeld salaris, vakantiegeld, een vaste dertiende maand en soms variabel inkomen. Voor ondernemers gelden aanvullende eisen en wordt vaak gekeken naar de bedrijfsresultaten van meerdere jaren.
• Het inkomen van je partner: als je samen een huis koopt, kunnen beide inkomens meestal worden meegenomen. De precieze beoordeling hangt af van de situatie en de geldverstrekker.
• De hypotheekrente: de rente en de periode waarvoor je die vastzet beïnvloeden hoeveel je kunt lenen en hoe hoog je maandlasten zijn.
• Andere financiële verplichtingen: denk aan een persoonlijke lening, private lease, alimentatie, creditcardschulden of een studieschuld.
• De waarde van de woning: de hypotheek is doorgaans begrensd door de marktwaarde van de woning. Je kunt meestal niet meer lenen dan de woning waard is.
• De geldende leennormen: de wettelijke normen worden periodiek vastgesteld en kunnen veranderen. Daardoor kan je maximale hypotheek van jaar tot jaar verschillen.

Inkomen en type dienstverband

Bij een vast dienstverband kan een geldverstrekker je inkomen vaak eenvoudig vaststellen met gegevens van je werkgever. Heb je een tijdelijk contract, werk je als uitzendkracht of ben je ondernemer? Dan kan extra documentatie nodig zijn. Soms helpt een intentieverklaring van de werkgever; ondernemers moeten doorgaans financiële gegevens aanleveren.

Ook inkomen uit toeslagen, bonussen, overwerk of een variabele beloning wordt niet altijd volledig meegerekend. Vraag daarom vooraf welke inkomensbestanddelen de geldverstrekker accepteert.

Schulden en andere verplichtingen

Een bestaande lening verlaagt meestal het bedrag dat je kunt lenen. Dat geldt ook voor verplichtingen die niet altijd als een gewone lening voelen, zoals private lease of een kredietlimiet. Een studieschuld kan eveneens invloed hebben op je maximale hypotheek. Hoe die wordt meegewogen, hangt onder meer af van de regels die op dat moment gelden en de gegevens over je schuld.

Maak daarom een compleet overzicht van je financiële verplichtingen voordat je je hypotheek berekent. Verzwijg geen schulden: de geldverstrekker kan gegevens controleren en een onvolledig beeld kan problemen opleveren bij de aanvraag.

De woningwaarde bepaalt mede hoeveel je kunt lenen

Je maximale hypotheek wordt niet alleen bepaald door je inkomen. Ook de waarde van de woning speelt een rol. In veel gevallen mag je niet meer lenen dan de marktwaarde van de woning. Bied je meer dan de woning volgens de taxatie waard is, dan moet je het verschil doorgaans met eigen geld betalen.

Voor energiebesparende maatregelen bestaan soms aanvullende leenmogelijkheden. De voorwaarden en bedragen hangen af van de actuele regels, de woning en de hypotheekverstrekker. Ga er dus niet automatisch van uit dat zulke extra financiering beschikbaar is.

Welke maandlasten horen bij je hypotheek?

Je maandlasten hangen onder andere af van het hypotheekbedrag, de rente, de rentevaste periode en de hypotheekvorm. Bij een annuïteitenhypotheek blijft het bruto maandbedrag tijdens de rentevaste periode meestal gelijk, zolang de rente niet verandert. Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand een vast bedrag af; de bruto maandlasten dalen daardoor doorgaans geleidelijk.

Houd rekening met zowel de bruto als de netto maandlasten. De netto lasten kunnen lager uitvallen door hypotheekrenteaftrek, maar het precieze belastingvoordeel hangt af van je persoonlijke situatie en de actuele fiscale regels. Baseer je budget niet uitsluitend op een verwachte belastingteruggave.

Een maximale hypotheek is niet hetzelfde als een passend budget

Een rekentool kan laten zien hoeveel je mogelijk maximaal kunt lenen. Dat bedrag is een bovengrens, geen advies om het volledige bedrag te gebruiken. Denk ook aan toekomstige uitgaven en veranderingen, zoals gezinsuitbreiding, minder werken, onderhoud aan de woning, hogere energiekosten of een verandering van inkomen.

Een praktische aanpak is om je gewenste maandlasten naast je huidige uitgaven te leggen. Maak daarnaast ruimte voor sparen en onverwachte kosten. Zo bepaal je niet alleen wat je kunt lenen, maar ook welk huis bij je financiële leven past.

Houd rekening met bijkomende kosten

Naast de koopsom krijg je bij het kopen van een woning te maken met bijkomende kosten. Denk aan kosten voor advies en bemiddeling, een taxatie, een notaris en eventueel een bouwkundige keuring. Ook kunnen overdrachtsbelasting en andere aankoopkosten van toepassing zijn, afhankelijk van je situatie.

Deze kosten kun je meestal niet volledig meefinancieren in je hypotheek. Je hebt daarom vaak eigen geld nodig. Houd ook rekening met eventuele verbouwingskosten, verhuizing, inrichting en onderhoud.

Zo maak je een eerste inschatting

1. Verzamel gegevens over je bruto jaarinkomen en eventuele andere inkomsten.
2. Noteer al je leningen, kredietlimieten, leaseverplichtingen en alimentatie.
3. Gebruik een actuele hypotheekrekentool voor een globale indicatie.
4. Bereken welke maandlast voor jou comfortabel voelt, inclusief vaste woonlasten en ruimte om te sparen.
5. Bespreek je situatie met een hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt.

Een online berekening is een eerste richtlijn. De uiteindelijke beoordeling hangt af van je documenten, de woning, de gekozen hypotheek en de regels die gelden op het moment van aanvragen.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn volledige maximale hypotheek lenen?

Dat kan soms, als je aan de voorwaarden voldoet, maar het is niet altijd verstandig. Kijk niet alleen naar wat de geldverstrekker toestaat, maar ook naar de maandlasten die passen bij je uitgaven, plannen en financiële buffer.

Kan ik meer lenen als ik samen met mijn partner koop?

Het gezamenlijke inkomen kan de leencapaciteit vergroten. Tegelijk worden ook verplichtingen van beide kopers en de persoonlijke situatie beoordeeld. Laat berekenen wat dit voor jullie betekent.

Kan ik kosten koper meefinancieren?

De meeste bijkomende aankoopkosten kun je niet zomaar boven op de woningwaarde lenen. Je hebt daarvoor vaak eigen geld nodig. De exacte mogelijkheden hangen af van de kosten, de waarde van de woning en de actuele hypotheekregels.

Is een hypotheekberekening bindend?

Nee. Een berekening geeft meestal alleen een indicatie. Pas na beoordeling van je gegevens en de woning kan een geldverstrekker bepalen of en hoeveel hypotheek je kunt krijgen.

Tot slot

Hoeveel hypotheek je kunt krijgen, hangt af van je inkomen, schulden, rente, woningwaarde en de regels die op dat moment gelden. Hoeveel je comfortabel kunt betalen, is persoonlijk. Gebruik een berekening daarom als startpunt en laat je situatie zorgvuldig beoordelen voordat je financiële verplichtingen aangaat.

Dit artikel geeft algemene informatie en is geen persoonlijk financieel advies. Voor een berekening op maat kun je terecht bij een hypotheekadviseur of geldverstrekker.